Execução da Obra por Administração
Escopo geral:
- Apresentação da descrição do trabalho de administração de uma obra, descrevendo sua abrangência, suas fases e suas atividades.
- Em resumo:
- Abrangência: obras residenciais, comerciais e reformas
- Fases: orçamento e execução (contratação).
- Atividades:
administração técnica do canteiro de obras;
contratações de mão de obra e serviços;
compras de materiais
controle financeiro (custo realizado x orçado)
interação e integração (cliente / obra / projeto)
1- ORÇAMENTO:
- Na fase preliminar, é executado o cálculo dos custos da obra, utilizando um sistema de custeio detalhado, cuja descrição está no item Sistema de Orçamento para Obras Residenciais.
- Os valores apresentados no orçamento, resultam do levantamento de dados a partir do estudo ou projeto de arquitetura, e utilizam valores atualizados de mercado, bem como índices médios decorrentes da experiência em obras deste porte.
- Os valores a serem efetivamente gastos, serão aqueles decorrentes das melhores condições encontradas e negociadas pelo “Administrador”, caso a caso, com a finalidade de buscar o melhor resultado financeiro e técnico da obra. O pagamento da mão de obra e serviços é feito por medição de tarefas.
2- O ANDAMENTO DA OBRA
Tão importante quanto fornecer um número que represente o orçamento, é demonstrar e oferecer um sistema de trabalho compatível com a obra, onde:
- O cliente não terá qualquer empenho ou preocupação com a obra;
- O pagamento dos materiais, mão de obra e serviços, é feito após análise técnica especificamente para cada caso, e nas condições mais convenientes para o cliente.
- Para que haja a melhor solução em cada caso, tanto do ponto de vista estético como de custos, serão utilizados profissionais especializados de acordo com cada tipo de serviço.
3- O RESULTADO FINANCEIRO
Durante a obra, é realizado periodicamente um
relatório de acompanhamento do resultado financeiro, onde,
para cada item de compra (cimento, areia, tijolo, azulejo etc.),
inseridos em cada item de custo (alvenaria, estrutura, telhado etc.),
são comparados os valores efetivamente realizados, com os valores previstos no orçamento.
Isto permite, durante todo o andamento da obra:
- evitar surpresas financeiras desagradáveis;
- direcionar as decisões de escolha e compra;
- programar os gastos futuros (condições de pagamento, novas inclusões, mudanças nas escolhas de acabamento etc.).
4- OS CUSTOS EFETIVOS DA ADMINISTRAÇÃO E DA OBRA.
- Os valores do orçamento são líquidos e não consideram perdas, erros, desperdícios, re-trabalho etc.. Ou seja, consideram uma obra administrada com excelência.
- Historicamente, sabemos por publicações especializadas, que obras que não são administradas com excelência, facilmente podem gerar desperdícios financeiros de 20%, podendo chegar até a 30%.
- Em casos de reformas, esse aspecto é ainda mais agravado devido ao alto índice de imprevistos.
- Espera-se de um administrador dedicado e experiente, reduzir estes números abaixo de 10%, sendo o valor típico em torno de 5%.
- O valor da administração é prefixado e calculado percentualmente com base no orçamento preliminar, sendo o valor típico médio, 12% do custo previsto da obra.
- Este fato, aliado às melhores condições de compra normalmente conseguidas por este profissional, sugere que a equação CUSTO LÍQUIDO + ADMINISTRAÇÃO resulta no menor custo possível para uma obra.
5- SISTEMA DE ADMINISTRAÇÃO: A SEGURANÇA A FAVOR DO CLIENTE!
Por que construir pelo sistema de administração?
- Segurança do cliente de que o construtor não tentará economizar de forma indevida;
- Segurança do cliente de que todas as condições de pagamento favoráveis, bem como promoções e descontos reverterão para si mesmo;
- Segurança do cliente de poder remanejar os desembolsos, de acordo com as condições possíveis de cada fornecedor (flexibilidade do fluxo de caixa).
- Segurança do cliente de somente pagar o que foi executado.
- Segurança do cliente de, ao contratar o administrador com honorários pré-fixados, não haverá conflito de interesses quanto à redução dos custos da obra.
Administrar uma obra é administrar recursos materiais, humanos e financeiros; ambas as partes (cliente e administrador) devem remar no mesmo sentido.
